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二三线限购触动楼市神经 房企提前抢跑
出处:新华日报作者: 编辑:     [2011-08-05 15:21:00]

   国务院7月12日要求房价上涨过快的二三线城市进一步实施限购等政策。虽然“二三线城市”的界定至今仍然模糊,但可以肯定的是——未限购城市的房价泡沫已引起监管层的高度担忧。
  在限购疑云笼罩下,连日来,开发商抓紧跑量,而业内关于限购升级的热议声也始终没有平息过。

 
  现象:未限购加剧泡沫聚集


  7年前,陈安宁所在的房地产开发公司,从南京转战宿迁泗阳。身为公司掌门人,陈安宁亲见了这些年泗阳县城房地产发展的速度。“新行政中心周边房地产项目众多,同区域地价已经达到了200万元/亩。周边项目住宅价格都已是3000元出头了。”
  像泗阳这样的县城,外来购买力有限,支撑市场的主要为当地需求。“县城人口10多万,按一户3.5人算,不过4—5万户,但是当地楼市1年的供应量却高达100万平方米,按户均100平方米计算,就有1万套。尽管供大于求,但当地楼市的消化能力并不弱,拥有两三套房子的家庭不少。”
  同为宿迁县城的泗洪,房地产开发之热更是引人注目。据陈安宁了解,泗洪当地对房地产商放高利贷的现象很普遍。2008年调控紧的时候,开发商贷款难,就借高利贷,年息高达60%—70%,就算和放贷者关系好一些的,年息也要30%—40%。现在又是一轮从严调控,开发商借高利贷开发的现象有增无减。伴随当地房地产快速发展而兴起的高利贷行业,“养”出了不少开宝马的富豪。但陈安宁却觉得这是一个可怕的链条,一旦有人倒下去,整个市场可能就毁于一旦了。
  省社会科学院经济研究所助理研究员王树华说,从近几月房价数据看,房价同比涨幅超过两位数的大部分是二三线城市。“由于投资渠道匮乏,以及通胀预期的存在,一直有人把购房当作一种财产保值增值的有效手段。一线城市和部分二线城市限购后,炒房资金必定会‘挤’入二三四线不限购城市,从而助推当地房价上涨。相反,已限购城市房价却得到缓冲。我省已实行限购的南京、苏州、无锡,房价同比上涨幅度已经减缓。今年1—6月南京房价同比上涨1.94%、苏州上涨2.37%、无锡上涨4.16%。徐州由于5月才开始限购,房价同比涨幅相对偏高,为8.43%。”


  热议:是“敲山震虎”还是“山雨欲来”

  据称,住建部正抓紧遴选二三线城市的限购名单。省住建厅相关人士近日向记者表示,目前还未接到住建部有关新一轮限购的进一步通知,“名单”一事尚不明确。
  有分析人士认为,限购扩容,更多是“敲山震虎”,对市场的心理影响大于实际冲击。南京房地产开发建促会秘书长张辉表示,限购应不可能一下子全面铺开,形成“上山下乡”的全民限购阶段。
  资金如水,逐利而行。业内存有担心:一旦限购令由一线重点城市扩大覆盖到二三线城市,接下去购房资金很可能又会继续向所有未限购地区蔓延。对此,地方政府面临极大考验。南京工业大学房地产系副主任吴翔华分析说,当前地方负债是个大问题。地方政府主要靠土地出让金还债,一旦限购从严,对地方土地财政和相关行业发展影响巨大。在确保地方经济平稳运行的压力下,限购扩容是否会得到地方政府的积极顺应,也还有待观察。
  王树华认为,投资、投机性资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三四线城市后,将会导致更大的经济与社会风险,因此,限购有必要进行扩容。老百姓的购房承受能力不应因为房价过快上涨而弱化。


  异动:开发商变“限购令”为“促销令”


  尽管新一轮限购城市的名单尚未出炉,一些开发商已借“限购令”变“促销令”,欲快速出货、快速销售,而抓紧在非限购城市置业者也有所增加。
  7月24日,安徽滁州高温34℃,当地碧桂园欧洲城却紧急加推1500套房源,当天推出的高层住宅销售优惠均价仅3839元/平方米,联排和双排别墅的均价也分别仅有6050元/平方米和8200元/平方米。因低总价、不限购,现场吸引了约2000名意向客户,其中的大部分来自南京。
  此前一天,位于句容的仙林悦城推出了500余套房源,楼盘打出“首付9万元”的广告,当天开盘4小时就售出350套房源,销售率达七成。
  开发商提前“抢跑”的现象在南通等城市也开始出现。7月21日,南通一别墅楼盘率先降价2000元,销售单价从一周前的15800元下调至13800元;7月23日,当地新区核心地段的一家楼盘推出12套特价房,并给出多重优惠,仅一个多小时,现场签约房源已经达到了40多套。
  陈安宁现已转战至句容宝华从事别墅开发,他说,“一次性付款金额太高,贷款的话,要么批不下来,要么等贷周期长。仅仅限贷这一条,就已经让开发商的日子不好过了。”
  资金,是房地产开发的“血脉”。数据显示,1—6月,全省新增房地产贷款772.14亿元,同比少增651.11亿元,其中,个人购房贷款和地产开发贷款分别少增585.47亿元和185.95亿元。
  即便在未限购城市,上半年房贷放款也大幅减少。如扬州,上半年房地产贷款同比骤降38.7%。
  有南京开发商告诉记者,现在已无法办理房地产信托,土地抵押贷款也很难做了。“现在去银行贷款,差不多都会说‘没有额度’,实在要贷,只能给半年的存兑汇票,还要自己贴息。”
  在资金捉襟见肘的状况下,如果再要应对“限购”之困,开发商只能在价格策略上动脑筋,二三四线城市房价可能因此“匍匐前进”甚至“跳水”。


  (作者:汪晓霞 倪方方)